楼市释放三个“好消息”,但心酸的是,有人开始“弃房断供”了

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过去二十年,房价几乎是“一路涨着”过来的,房地产创造了数不清的财富。这也使得那些早买房、多买房的人,都赚得盆满钵盈。


更有甚者,凭借投资炒房,凭借棚改拆迁,早早就实现了财富自由。尤其是最近十年,大多数一二线城市的房价涨幅都不低于10倍,有些国家中心城市的核心区域,房价年涨幅更是超过了20%。正因为此,数以万计的国人,才单纯地以为房价是“只涨不跌”的。

然而进入到2021年后,楼市却走出了和往年截然不同的画风,给了所有信奉房价“只涨不跌”的人一记响亮的耳光——在开年短暂的“小阳春”之后,楼市调控就如疾风骤雨一般袭来。进入下半年,市场更是以“降温”为主旋律。尤其是9月之后,房地产行业更是迎来了过去十年未有之大变局:新、二手房成交量大降,9月份,受监测的70城中,新房下跌的城市有43个,二手房下跌的城市有53个。


此外,根据58安居研究的报告,6-9月份,一二三线城市的“房产经纪人信心指数”已经“4连跌”,9月底,经纪人信心指数仅为95.6,创过去十年最低水平。很多专家都观点一致地认为,当前的房地产行业已经彻底“入冬”了。


短短半年时间,房地产行业就发生了翻天覆地的变化。重点要说明的是,站在普通刚需购房者的立场,最近一段时间,楼市还释放了三个显而易见的“好消息”:

第一,房价真的降了,专家还预测,这一轮房价“降价潮”或持续到明年。


房价真的降了,这已经没什么好争议的了。我们说两组数据,大家就会有直观感受:第一、根据中国房价行情网的数据,9月份全国商品房销售额为15748亿元,销售面积16139万平米,由此算得出,9月份全国新房平均售价为9757元/平,较今年一季度末的最高点10658元/平,下降了901元,降幅高达8.4%;第二,根据中国指数研究院发布的数据,10月份,全国百城二手房价格更出现了“年内首跌”——59个城市二手住宅价格环比下跌,数量为年内最高。值得一提的是,四大一线城市“北上广深”二手房全部下跌:深圳连跌7个月,上海连跌3个月,广州连跌2个月,北京首次下跌。


房价重回万元以内,对于普通购房者来说,的确是一大好消息,因为这意味着购房开支将大大节省。与此同时,更代表着很多人心心念念的“调控把房价打趴下”的美好愿景,也终于实现了。


降价是暂时的,还是会持续下去?经济学家汪涛给出了预测,随着调控继续紧绷,叠加房地产税等长效机制加速落地,会拖累市场情绪走弱,今年四季度和明年全年房地产活动会持续下跌,具体表现是房企销售业绩大幅下滑,房地产投资总额下降,部分城市新二手房量价齐跌。换句话说,从11月份起,楼市会延续“降价潮”,这意味着普通刚需买房可能会更轻松。尤其是供应量大、人口外流和老龄化严重的三四线城市、县城,未来一段时间,房价下跌的压力更大。

第二,利率下调,楼市步入“买方市场”,购房成本大幅减少,刚需买房会更轻松。


资料显示,今年10月份商品房贷款利率第一次出现“普降”了。换句话说,楼市终于迎来了“降息潮”。根据贝壳研究院的数据,10月份,受监测的90个主流城市中,首套房贷款平均利率为5.73%,二套房为5.99%,这两项数据环比都下滑了1个基点。其中超过20个城市房贷利率出现了明显下降。以成都为例,首套房的房贷利率最低降到了5.613%,与此前的6.25%相比,下调幅度高达9%之多。


商品房贷款利率下降,尤其是首套房下降,体现了对刚需的保障:一方面,只有想上车的刚需人群,对首付比例和利率才会格外敏感,有钱人名下都有多套房,并不太依赖于首付、贷款利率;另一方面,利率下调,对刚需购房者来说,是实打实的购房成本的减少。以贷款100万计算,房贷利率6.25%和5.61%,月供相差410元,利息总额相差14.76万元,这意味着刚需买房变得更轻松了。事实上,利率下调也非常符合“房住不炒”的主基调。

此外,当前的楼市也步入了“买方市场”。买方市场亦称“买主市场”,是“卖方市场”的对称,指商品供过于求,卖主之间竞争激烈,买主处于主动地位的市场。简单直接地说就是,当前时期是购房者拿着钱挑客户、挑开发商。


楼市迎来“买方市场”有两个征兆:第一、以开发商为主的卖方开始着急了,不仅铺天盖地上广告,各种渠道营销,而且采取了“以价换量”的销售策略。


内部人士透露,9月份百强房企中,采取“打折促销”销售策略的占比超过90%,其中三四线城市很多项目的降价幅度都超过了15%,而且部分资金链紧张的开发商,降价幅度更达到了30%;第二、开发商开盘去化周期拉长,销售额大幅下滑。


易居研究院数据显示,9月份,百强房企中有近八成业绩下滑超过30%,其中有不少于10家房企9月份的销售额环比跌幅高达80%。

第三,地卖不掉了,一线城市流拍率超50%,地价预期严重不足,未来两年房价整体将呈现下降趋势?


截止到10月底,第二轮集中供地的22个城市中,除郑州和宁波外,均以全部结束。从结果来看,非常不理想。用5个字来形容就是“地卖不掉了”。具体来说,第二轮土拍较第一轮明显出现了降温,这体现在三个方面:出让金大幅下降、流拍率创新高、溢价率走低。


出让金大幅下降:根据中指数据,2021年1-9月全国300城住宅用地出让金同比下降4.8%,其中三季度同比降幅达到36.6%。三季度,全国土地出让收入同比下降9.6%,其中8月、9月单月同比分别下降17.5%和11.2%;

流拍率创新高:截至10月17日,第二轮土地集中供应的挂牌地块822宗,流拍地块266宗,流拍率高达32.4%。连一向火热的北京、广州、杭州流拍率都超50%;


溢价率走低。2021年1-9月,全国300城住宅用地平均溢价率为14.8%,较去年同期下降1.3个百分点,其中9月平均溢价率为4.1%,较去年同期下降10.8个百分点。其中长沙、重庆等多个城市均出现了多宗地块以底价成交的现象,溢价率为0%。

土地市场为何也出现了“量价齐跌”的罕见景象?专家分析认为,主要还是在房地产金融收紧、监管趋严的背景下,房企的购地能力和购地意愿在下降。


众所周知,土地市场是楼市的“晴雨表”。目前土地市场的急剧遇冷,房地产市场罕见出现下行,基本上为未来两年的房价下行埋下了伏笔。此外,土地大量流拍,不仅会影响房企的下一轮拿地,更会加大新房项目的销售回款难度。

楼市释放三个“好消息”,11月起买房会更轻松吗?对此,国家发声定调了——10月21日,央媒经济观察报发表《银保监会谈保障刚需群体信贷需求:银行个人住房贷款中有90%以上为首套房贷款》文章刊登了国家银保监会的态度:保障刚需群体信贷需求,在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持;维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者的合法权益。


专家刘晓博分析解读认为,国家银保监会亮明“保障刚需”的态度,简单来说就是发声定调了“11月起刚需买房会更轻松”——为千千万万的中低收入人群降低贷款首付比例,以及下调首套房的商业银行贷款利率,这两个措施最终的结果,说白了就是帮助经济实力不够的普通刚需节省资金,让他们得以成功购房。


在专家看来,叠加未来房价步入“降价通道”,再加上开发商可能面临债务问题,而不得不打折销售,所以对于购房者来说,这是买房更轻松的表现——真正有需求的购房者,不仅能享受到国家政策带来的减轻购房资金压力的实惠,还可能“捡到大漏”。

楼市释放三个“好消息”,但心酸的是,有人开始“弃房断供”了


面对市场接踵而至的“好消息”,有人开心地飞起,有人却一点也高兴不起来。更让人心酸的是,有人甚至已经开始“弃房断供”了。弃房断供的直接证据就是今年以来“法拍房”的数量激增——资料显示,今年1-10月份,全国法拍房数量增加了60万套,其中阿里法拍网的数量最多,增加了近45万套。


据阿里法拍网大数据分析总监透露,法拍房中有38.5%是因为还不上贷款而断供,也就是我们所说的,业主主动弃房断供。换句话说,今年前十个月全国“弃房断供”的数量大概有23万套之多。此外,易居研究院总监严跃进透露,今年以来,上海杭州深圳等大城市的法拍房数量明显增多,而且很多还是昂贵的豪宅类项目,毫无疑问,这就是个体现金流断裂之后弃房断供的典型现象。


有人可能会问,到底什么样的人才会“弃房断供”?为什么自己身边看不到这样的案例?这其实很好理解,我们身边的大多是普通的刚需族,一般来说都是一大家子养一套房子,这套房子更是一个家庭财富的象征,所以不管日子多难过,也不可能让其断供。


通过对二三线城市今年上百起断供房的案例进行分析,专家得出结论,断供多为两种情况:第一是房价明显下跌的城市,比如燕郊,房子在降价后市场价没有银行贷款多,这种情况下,业主会主动弃房断供,因为这样才是止损的最好办法;第二是资金链断裂的业主,企业经营不善、工作变动、家庭变故等,导致的资金链无法周转,不得不弃房断供。


笔者身边就有一个真实的案例。受教育行业“双减”影响,笔者的这位朋友从5月份就失业了,到现在还没找到工作。每月背负着近10000元银行贷款,家里亲戚朋友在其买房付首付款时就已经借了个遍,现在资金链告急,已经有断供的想法了。

此外,银行层面释放的数据也佐证了今年“弃房断供”高发的事实——东方财富网报道,今年以来房地产贷款不良率持续上升,全国24家商业银行上半年不良贷款规模超1000亿,相比2020年末的808.95亿元,增长了36.71%。


不仅如此,专业人士透露,未来银行业房地产贷款不良率还会持续上升,“弃房断供”的剧情还会继续上演。原因主要有两个:其一是调控紧绷不松,尤其是信贷政策偏紧,让很多资金不充裕的人,更雪上加霜了;其二是未来半年到一年,房地产市场仍会处于“降价周期”,这意味着部分城市的房价可能会继续回调。房价不涨或下调,对于炒房投资客来说就是亏损,这种情况下,那些被高位套牢的持房者,就只能弃房断供了。


源:楼市新谈

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